Đặt cọc là thời điểm bạn cam kết tài chính và rất khó rút lui mà không mất tiền. Vì vậy mọi việc kiểm tra quan trọng nhất phải hoàn tất trước khi ký giấy đặt cọc, chứ không phải sau đó. Nhiều người vì sợ mất cơ hội mà vội vàng xuống cọc, để rồi phát hiện vấn đề pháp lý hoặc kỹ thuật khi đã muộn. Dưới đây là quy trình kiểm tra toàn diện trước khi đặt cọc một căn nhà phố.
Kiểm tra pháp lý chủ sở hữu và giấy tờ nhà
Việc đầu tiên là xác minh người bán có đúng là chủ sở hữu hợp pháp và có toàn quyền bán hay không. Hãy yêu cầu xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đối chiếu tên, số căn cước với người đang giao dịch. Cần đặc biệt chú ý các trường hợp:
- Nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì cả hai phải cùng ký, nếu thiếu một người, hợp đồng có thể bị vô hiệu.
- Nhà đang thế chấp ngân hàng cần biết rõ phương án giải chấp trước hoặc đồng thời với việc sang tên.
- Nhà thừa kế phải có văn bản phân chia di sản và sự đồng thuận của tất cả người thừa kế.
- Người bán qua ủy quyền cần kiểm tra kỹ nội dung và hiệu lực của giấy ủy quyền.
Đối chiếu hiện trạng với giấy tờ
Rất nhiều căn nhà phố có phần xây dựng không đúng với giấy phép hoặc lấn ra ngoài ranh đất ghi trên sổ. Bạn cần đo đạc thực tế chiều ngang, chiều dài, đối chiếu với sơ đồ trên giấy chứng nhận. Kiểm tra xem nhà có xây thêm tầng, cơi nới ban công, xây đè lên phần đất chung hay lối đi không. Phần diện tích xây dựng sai phép có thể khiến bạn gặp rắc rối khi hoàn công, vay vốn hoặc bị buộc tháo dỡ sau này. Nếu hiện trạng lệch nhiều so với giấy tờ, đó là điểm cần thương lượng giảm giá hoặc cân nhắc bỏ qua.
Kiểm tra quy hoạch và lộ giới
Một căn nhà mặt tiền đẹp vẫn có thể nằm trong diện giải tỏa để mở rộng đường. Hãy tra cứu lộ giới của tuyến đường trước nhà và quy hoạch khu vực. Nếu nhà bị dính lộ giới, phần diện tích trong lộ giới sẽ không được bồi thường theo giá đất ở khi giải tỏa, đồng thời bị hạn chế xây dựng. Thông tin này phải được xác minh tại cơ quan quản lý đô thị, không nên tin lời người bán nói nhà không dính gì.
Khảo sát chất lượng xây dựng
Về mặt kỹ thuật, hãy đi xem nhà vào nhiều thời điểm, tốt nhất là cả sau cơn mưa để phát hiện thấm dột. Quan sát các dấu hiệu xuống cấp như nứt tường kết cấu, nghiêng lún, ẩm mốc chân tường, trần bị ố nước. Kiểm tra hệ thống điện nước có hoạt động tốt không, áp lực nước có đủ không, có mùi cống hay tắc nghẽn thoát nước không. Với nhà cũ, chi phí sửa chữa kết cấu có thể rất lớn, nên phát hiện sớm giúp bạn tính đúng giá trị thực.
Tìm hiểu môi trường xung quanh và hàng xóm
Căn nhà tốt nằm trong môi trường xấu vẫn là khoản đầu tư kém. Hãy dành thời gian quan sát khu vực vào các khung giờ khác nhau: ban ngày có ồn ào, ngập nước, kẹt xe không; ban đêm có an ninh không. Trò chuyện với hàng xóm để biết về tình hình an ninh, có tranh chấp ranh đất nào không, khu vực có hay ngập khi mưa lớn không. Những thông tin đời thường này thường thật hơn lời quảng cáo và giúp bạn hình dung chính xác cuộc sống sau khi mua.
Soạn nội dung hợp đồng đặt cọc chặt chẽ
Khi mọi kiểm tra đã ổn, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ các điều khoản bảo vệ bạn. Cần nêu rõ giá bán cuối cùng, số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng, ai chịu thuế phí, và đặc biệt là cam kết tình trạng pháp lý của nhà. Nên có điều khoản nếu phát hiện nhà vướng quy hoạch, tranh chấp hay giấy tờ giả thì bên bán phải hoàn cọc và bồi thường. Mức phạt cọc nên đối xứng để cả hai bên đều có trách nhiệm thực hiện. Tốt nhất là công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng tính ràng buộc pháp lý.
Đặt cọc một cách có chuẩn bị giúp bạn biến cảm xúc thích căn nhà thành một quyết định lý trí và an toàn. Vài ngày dành cho việc kiểm tra kỹ lưỡng trước khi cọc luôn rẻ hơn rất nhiều so với rủi ro mất cọc hay mua phải căn nhà có vấn đề.