Nhiều người mua căn hộ cho thuê chỉ nhìn vào giá thuê hằng tháng rồi tưởng mình lãi. Thực tế con số quyết định là tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng. Bài này chỉ cách tính đúng gross yield và net yield, so sánh với lãi gửi tiết kiệm và lãi vay, để bạn biết một căn hộ có thực sự đáng đầu tư hay không.
Rental yield là gì và vì sao quan trọng
Rental yield là tỷ lệ phần trăm giữa tiền cho thuê một năm và số vốn bỏ ra. Nó cho biết mỗi đồng vốn tạo ra bao nhiêu dòng tiền, tách bạch với kỳ vọng tăng giá. Với nhà đầu tư dòng tiền, đây là thước đo cốt lõi vì tăng giá là thứ không chắc chắn, còn tiền thuê là thứ vào túi hằng tháng.
Gross yield và net yield khác nhau ra sao
Gross yield tính đơn giản: tiền thuê cả năm chia cho giá mua, nhân 100. Net yield trừ đi mọi chi phí vận hành trước khi chia. Người mới thường chỉ nhìn gross và bị ảo tưởng, vì chi phí thật có thể ăn mất một phần ba lợi nhuận.
Công thức và cách áp dụng
Gross yield bằng tiền thuê năm chia tổng vốn mua. Net yield bằng (tiền thuê năm trừ chi phí năm) chia tổng vốn mua. Tổng vốn nên gồm cả giá căn hộ, thuế phí sang tên, chi phí nội thất, chứ không chỉ giá niêm yết.
Những chi phí phải trừ khi tính net
- Phí quản lý chung cư hằng tháng.
- Phí bảo trì, sửa chữa nội thất hao mòn.
- Thuế thu nhập từ cho thuê và lệ phí liên quan.
- Tỷ lệ trống, tức những tháng không có khách thuê.
- Chi phí môi giới tìm khách mỗi lần đổi người thuê.
Ví dụ thực tế
Một căn hộ hai phòng ngủ giá 2,4 tỷ đồng, tiền nội thất và phí sang tên thêm 200 triệu, tổng vốn 2,6 tỷ. Cho thuê 13 triệu một tháng, tức 156 triệu một năm. Gross yield khoảng 6% trên tổng vốn.
Bây giờ trừ chi phí thật: phí quản lý và bảo trì khoảng 12 triệu một năm, giả định trống một tháng mỗi năm mất 13 triệu, chi phí sửa chữa và môi giới trung bình 8 triệu, thuế cho thuê khoảng 7 triệu. Tổng chi phí gần 40 triệu. Lợi nhuận ròng còn khoảng 116 triệu, net yield xấp xỉ 4,5%.
Nếu người này vay 50% với lãi suất 10% một năm, chi phí lãi vay trên phần vốn vay đã cao hơn net yield. Nghĩa là dùng đòn bẩy ở mức lãi đó, dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi, chỉ còn trông vào tăng giá. Đó là một quyết định rủi ro chứ không phải khoản đầu tư an toàn như cảm giác ban đầu.
Khi nào rental yield là tiêu chí đúng, khi nào không
Yield là tiêu chí chính khi bạn mua để giữ lâu dài, sống nhờ dòng tiền, hoặc dùng vốn vay. Ngược lại, nếu bạn đặt cược chủ yếu vào tăng giá theo hạ tầng, yield thấp có thể chấp nhận được, nhưng khi đó phải thành thật gọi đó là đầu cơ tăng giá, và chuẩn bị tài chính để gánh dòng tiền âm trong thời gian chờ.
Sai lầm thường gặp và cách khắc phục
- Chỉ tính gross yield. Khắc phục: luôn lập bảng chi phí và tính net trước khi quyết định.
- Quên tỷ lệ trống. Không căn nào cho thuê 12 tháng liên tục mãi. Khắc phục: trừ ít nhất nửa tháng đến một tháng mỗi năm.
- Bỏ qua nội thất và phí sang tên trong vốn. Khắc phục: tính trên tổng tiền thực bỏ ra, không phải giá niêm yết.
- So sánh yield với 0 thay vì với chi phí cơ hội. Khắc phục: đặt cạnh lãi tiết kiệm và lãi vay để biết có đáng không.
- Tin giá thuê do người bán đưa. Khắc phục: khảo giá thuê thực của các căn tương tự trong cùng tòa.
Các bước thực hiện
- Tính tổng vốn thực: giá mua cộng thuế phí cộng nội thất.
- Khảo sát giá thuê thật của căn tương tự, không lấy con số người bán hứa.
- Lập bảng chi phí năm gồm quản lý, bảo trì, thuế, tỷ lệ trống, môi giới.
- Tính net yield và so với lãi tiết kiệm cùng kỳ.
- Nếu dùng vốn vay, so net yield với lãi suất vay để xem dòng tiền âm hay dương.
- Chỉ mua khi con số ròng thuyết phục, không mua vì cảm tính.
Kết luận
Một căn hộ tốt để đầu tư cho thuê là căn có net yield cao hơn chi phí vốn của bạn một cách bền vững, không phải căn có giá thuê nghe hấp dẫn nhất. Bước tiếp theo: lấy căn bạn đang cân nhắc, điền vào bảng tổng vốn và bảng chi phí ở trên, rồi tự tính net yield trước khi gặp môi giới lần nữa.
Câu hỏi thường gặp
Rental yield bao nhiêu là tốt?
Không có con số vàng cho mọi thị trường. Nguyên tắc thực tế là net yield nên cao hơn lãi gửi tiết kiệm để bù cho công sức và rủi ro, và nếu vay thì nên tiệm cận hoặc vượt lãi vay để dòng tiền không âm nặng.
Nên ưu tiên yield hay tăng giá?
Tùy mục tiêu. Cần dòng tiền đều thì ưu tiên yield. Chấp nhận rủi ro và có tài chính vững để chờ thì có thể chọn khu tăng giá dù yield thấp. Điều quan trọng là biết mình đang chọn cái nào.
Căn hộ nhỏ hay lớn cho yield cao hơn?
Thường căn nhỏ và một đến hai phòng ngủ có yield tốt hơn vì giá thuê trên mỗi mét vuông cao và dễ tìm khách. Nhưng căn nhỏ cũng đổi khách nhiều hơn, kéo theo chi phí trống và môi giới.
Có nên tính cả tăng giá vào yield không?
Không. Nên tách riêng. Yield đo dòng tiền, tăng giá là kỳ vọng vốn. Gộp chung dễ tự đánh lừa về mức độ an toàn của khoản đầu tư.